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Le diagnostic
immobilier : une obligation du vendeur |
le diagnostic
amiante |
Diagnostic
technique amiante ( DTA )
Le constat
préalable à une
vente est obligatoire pour tous les immeubles bâtis dont
le permis de construire a été délivré avant
le 1er juillet 1997, qu'ils appartiennent à des personnes
publiques ou privées.
Objectif du diagnostic
Le diagnostic amiante a pour but :
d’informer l'acquéreur de la situation de l'immeuble
quant à la présence ou à l'absence de matériaux
contenant de l'amiante ; d’exonérer le vendeur de
la garantie de vices cachés. En effet, depuis le 1er septembre
2002, en l'absence d'un tel état annexé, aucune clause
d'exonération de la garantie des vices cachés ne
peut être stipulée à raison des vices constitués
par la présence d'amiante dans ces éléments
de construction.
En clair, l’acquéreur pourrait
se retourner contre le vendeur pour obtenir, sinon l’annulation
de la vente, au moins une réduction de prix.
Réalisation
du diagnostic
Le certificateur immobilier recherche les produits pouvant contenir
de l'amiante, en fonction d’une liste définie par
la réglementation en vigueur, dans les immeubles dont
le permis de construire a été délivré avant
le 1er juillet 1997.
Il procède au repérage systématique des
matériaux suspects et réalise les prélèvements
pouvant se révéler nécessaires à l'établissement
de son rapport qui mentionnera les résultats des analyses
effectuées par un laboratoire agréé.
Un constat préalable
mentionnant la présence ou l'absence
de matériaux ou produits de la construction
contenant de l'amiante doit être annexé :à toute
promesse unilatérale de vente ou
d'achat ;à tout contrat réalisant
ou constatant la vente de certains immeubles
bâtis. Lorsque le Dossier Technique
Amiante a été constitué,
sa fiche récapitulative constitue
l'état de présence ou d'absence
d'amiante. Ce constat indique la localisation
et l'état de conservation des matériaux
et produits correspondants à la recherche élargie
pour la réalisation du dossier technique.
Cas des copropriétés : le vendeur
d'un bien soumis au statut de la copropriété doit
annexer aux promesses et actes de ventes: un constat portant
sur les parties privatives ; la fiche récapitulative
du Dossier Technique Amiante des parties communes lorsqu'elle
a été constituée. Retour aux diagnostics
immobiliers
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Le plomb |
Le Constat des Risques d'Exposition
au Plomb (CREP)
Objectif
du constat
L'intoxication par le plomb des jeunes enfants est
un problème de santé. Les peintures anciennes
et dégradées sont la source principale du saturnisme
chez l'enfant et touche en priorité les immeubles collectifs
anciens.
La loi du 29 juillet 1998 d'orientation relative à la
lutte contre les exclusions a inséré dans le code
de la santé des mesures de prévention. La loi du
9 août 2004 relative à la politique de santé publique
a renforcé le dispositif de lutte contre le saturnisme
infantile dû aux anciennes peintures dans les logements
construits avant 1949.
Le vendeur ne pourra pas être exonéré de
la garantie des vices cachés s'il ne fait pas faire de
diagnostic plomb (CREP) dans la partie privative vendue. Si un
cas de saturnisme lié à la présence de plomb
dans les peintures se déclarait plus tard dans le bien
vendu sans qu'il n'ait fait faire de diagnostic plomb, sa responsabilité serait
engagée.
Le CREP
doit être réalisé :
lors de la vente de l’immeuble, il doit être annexé à toute
promesse unilatérale de vente ou d'achat,à tout
contrat réalisant ou constatant la vente d'un immeuble
affecté en tout ou partie à l'habitation, construit
avant le 1er janvier 1949 ; dans les parties à usage commun
d’un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l’habitation
où sont prévus des travaux susceptibles de provoquer
l’altération substantielle des revêtements
; dans ces mêmes parties communes, même en l’absence
de travaux dans ces parties communes,à partir du 11 août
2008 ;à l’occasion de tout nouveau contrat de location
de tout ou partie d’immeuble à usage d’habitationà partir
du 11 août 2008.
La recherche de la présence de plomb dans les peintures
anciennes, prévue lors du signalement d'un cas d'intoxication
et lors de la vente d'un logement, doit être effectuée
par un technicien qualifié et nécessite d'appliquer
un appareil portable à fluorescence X sur le revêtement à analyser.
Pour des raisons évidentes de santé publique, il
est essentiel que les mesures soient réalisées
dans les meilleures conditions et que les informations délivrées
soient le plus fiable possible.
Le propriétaire doit faire
appel à un contrôleur technique agréé,
ou à un technicien de la construction ayant contracté une
assurance professionnelle. À compter du 1er novembre
2007, ce professionnel, pour exercer ce diagnostic, devra avoir
passé une certification de compétence auprès
d'un organisme accrédité.
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La
Loi Carrez |
Les
mesure des surfaces : La Loi Carrez
La loi du 18 décembre 1996, dite « loi Carrez »,
du nom du député qui l’a proposée,
oblige à mentionner la superficie privative du bien considéré,
et ce avant la signature du compromis et de l’acte de vente.
L’objectif de la
loi Carrez
La loi vise à protéger l’acquéreur d’un
lot immobilier en copropriété, en faisant s’engager
le vendeur sur la surface réelle du bien. Cette obligation
ne concerne que les copropriétés et non les maisons
individuelles.
La réalisation
du diagnostic
Une prise de mesures à l'aide d'un télémètre
laser permet d’apprécier la superficie des planchers
de différentes pièces, et ainsi le calcul de la superficie
privative totale et des superficies annexes.
Vous n’êtes pas obligé de recourir aux services
d’un expert, mais la tolérance d’erreur en défaveur
de l’acquéreur n’étant que de 5 %, il
est très recommandé de l’intégrer aux
différents diagnostics nécessaires avant la vente,
sachant qu’en toute bonne foi, on se fie parfois à des
plans (ceux de la construction, par exemple) inexacts, ou ne correspondant
pas à la technique de prise de mesures imposée par
la loi.
Sanctions en cas de minoration
des surfaces
Deux sanctions très importantes peuvent découler
d’une majoration des surfaces par le vendeur : une action
en nullité dans le délai d’un mois après
la signature de l’acte de vente ; une action en réduction
du prix si la surface réelle est inférieure de plus
de 5% à celle indiquée dans l’acte, avec cette
fois un délai de réaction d’un an après
la signature de l’acte. |
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Les termites et les
parasites |
L’état
parasitaire
Objectif de l’état
parasitaire
Dans les constructions (structure des bâtiments, fondations,
charpentes) et dans les aménagements intérieurs (parquets,
fenêtres, portes, etc.), le bois est un matériau d'usage
courant.
Il est soumis aux attaques de différents agents de dégradation
qui se nourrissent de la cellulose qu'il contient. Les dégâts
engendrés par ces « prédateurs » peuvent être
considérables et parfois irréversibles.
Trois grandes
catégories d'agents de dégradation peuvent être
répertoriées :
les insectes xylophages (termites) ;
les larves xylophages (lyctus, vrillettes, capricornes, etc.) ;
les champignons (mérules, etc.).
Des trois, les insectes xylophages ou termites sont les plus dangereux
car ces derniers vivent en colonies qui peuvent atteindre plusieurs
centaines de milliers d'individus et leurs dégradations
sont difficilement perceptibles pour un non professionnel sinon à un
stade déjà trop avancé la plupart du temps.
De plus leur vitesse de propagation est extrêmement rapide.
La présence de termites est aujourd'hui relevée dans
plus de la moitié des départements français.
Face à leur propagation lors des dernières décennies
sur le territoire national, les pouvoirs publics ont donné autorité aux
préfectures pour déclarer des zones à risques
d'infestation et ont mis en place l'obligation d'un diagnostic
termites dans ces zones définies par arrêtés
préfectoraux.
La loi impose certaines
obligations :
déclaration en mairie en cas
de connaissance d'infestation d'un immeuble
par les termites par l'occupant ou le propriétaire
; déclaration et traitement des bois
contaminés en cas de démolition
; possibilité par le maire d'enjoindre
aux propriétaires la recherche des termites
; règles de construction spécifiques
en zone infestée par les termites ; en
cas de vente d'un immeuble bâti dans
une zone à risque, obligation d'annexer à l'acte
de vente un état parasitaire de moins
de trois mois.
Réalisation
de l’état parasitaire avant vente
Dans les zones soumises à arrêté préfectoral,
tous les immeubles, lors de la signature de l'acte de vente, doivent
faire l'objet d'un état parasitaire.
Ce diagnostic porte sur les parties privatives du bien et le jardin.
Le diagnostic est valable pendant trois mois.
La réalisation de l'état parasitaire et son annexion à l'acte
de vente de l'immeuble rendent opérante, pour le vendeur
non professionnel, la clause d'exonération de la garantie
du vice caché constitué par la présence de
termites ou autres insectes xylophages lors de la vente d'un immeuble
bâti situé en zone contaminée (article 8 de
la loi n° 99-471).
.Résultats du diagnostic et obligations
des propriétaires
Si le diagnostic révèle la présence de termites,
le propriétaire est tenu d'en effectuer la déclaration
en mairie par lettre recommandée avec accusé de réception.
S'il ne déclare pas la présence de termites à la
mairie, il encourt une amende. |
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Les
risques naturels et technologiques |
LE DIAGNOSTIC CONTRE
LES RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES (ERNT)
Depuis le 1er Juin 2006, le document
recensant l’état des risques naturels et technologiques
est obligatoire pour toute transaction immobilière de
ventes comme de locations (Loi n°2003-699 du 30 juillet
2003, Décret n°2005-134 du 15 février 2005,
Décret 2005-1130 du 7 septembre 2005).
Ce document doit lister tous les risques naturels (sécheresse,
inondations, mouvements de terrain, etc…) et technologiques
(industriels, chimiques, biologiques, etc…) auxquels est
exposé le bien immobilier en question.
Il doit obligatoirement être annexé au contrat de
vente comme au contrat de bail.
L’expertise d’état
des risques naturels et technologiques
Elle est valable 6 mois.
Elle doit comprendre :
l’arrêté préfectoral
les cartes communales
le plan de situation
le listing des risques auxquels est exposé votre bien immobilier.
Elle doit être réalisée idéalement par
un expert immobilier (agent immobilier expert, diagnostiqueur immobilier,
notaire, etc..).
Le cas échéant, les documents afférents sont
disponibles à la DDE, à votre Préfecture ou à votre
Mairie.
Ce diagnostic concerne tous les
immeubles bâtis ou non bâtis à l’intérieur
du périmètre d’un plan de prévention),
et plus spécifiquement les biens situés sur une
commune :
qui fait l’objet d’un plan de prévention des
risques naturels
qui fait l’objet d’un plan de prévention des
risques technologiques
qui est située dans une zone sismique
dont les biens ont été indemnisés au titre
de catastrophe naturelle depuis 1982.
L’intérêt
de cette expertise ERNT
L’intérêt
majeur de cet état des risques naturels et technologiques
est de pouvoir agir sur la salubrité, la santé,
la sécurité publique et la pollution grâce à une
prévention des accidents liés aux risques naturels
et technologiques.
Il permet de lutter, par la prévention
en amont, contre les risques liés au transport de matières
dangereuses, à l’industrie nucléaire, aux
inondations éventuelles, aux séismes, etc… |
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Diagnostic gaz |
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A partir du 1er
novembre 2007, le vendeur d'un logement équipé d'une
installation intérieure au gaz naturel datant de 15
ans ou plus devra produire un « diagnostic gaz ».
Portant sur l'état des appareils de chauffage, de production
d'eau chaude, tuyauteries et locaux où fonctionnent les appareils à gaz,
la Loi n°2003-8 du 3 janvier 2003 prévoit un diagnostic
immobilier spécifique « gaz » nécessaire à l'établissement
de l'acte de vente, mais sans obligation de mise en conformité de
l'installation.
Ce certificat, qui exonère de garantie pour vice caché prévue à l'article
1643 du code civil, doit avoir été établi depuis
moins d'un an à la date de l'acte authentique. |
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| Diagnostic
performance énergétique |
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L'objectif du diagnostic performance énergétique
est de réduire la consommation d'énergie des bâtiments
existants afin de diminuer la consommation de CO2. Il tient compte
du chauffage, de la climatisation et de la production d'eau chaude
sanitaire, de la configuration et du type de construction.
Le
diagnostic de performance énergétique
comprend notamment :
Les caractéristiques et le descriptif des équipements
du bâtiment,
Les quantités d'énergie consommée, d'émissions
de gaz à effet de serre ainsi que leur classement sur
une échelle de référence,
Les recommandations
visant à améliorer la performance énergétique
du bâtiment.
Obligatoire pour lors de toutes ventes, la législation
prévoit également de l'annexer à tout contrat
de bail au 1er juillet 2007.
Réglementation :
Décret n°2006-1147 du 14 septembre 2006
Directive 2002/91/CE
Un arrêté conjoint déterminera les modalités
d'application.
Immeubles concernés par le diagnostic
de performance énergétique :
Tout ou partie de bâtiment clos et couvert à l'exception
des :constructions provisoires prévues pour une durée
d'utilisation égale ou inférieure à 2 ans,
bâtiments indépendants dont la SHOB est inférieure à 50
m²
bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel,
autres que les locaux servant à l'habitation,
lieux de culte et monuments historiques.
Validité :
10 ans
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